房子交付的风险有哪些

第2种观点： 法律分析：1、注意交房条件。2、先验房再办手续。3、发现问题及时提出。法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房。

第3种观点： 一、什么是商品房交付？所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。二、常见的商品房交付的法律风险有哪些？1、逾期型交房纠纷。双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。如果出现了逾期交付的情形，出卖方可以以书面形式履行及时告知义务。若没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。2、不符合交付条件型交房纠纷。这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。法定条件是法律法规的强制性规定，如有些地方会出台管理办法，规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件，如竣工验收备案表等，还要取得《商品房交付使用通知书》，另外是住宅的可能还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。3、设计变更型纠纷交房纠纷。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计，将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿，实质上是对买受益的一种侵害。因此，对于规划设计变更，买受人有知情权。但是，并不是所有的规划设计变更都要通知买受人，只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时，开发商才有义务通知买受人，而且只限定通知受到侵害的买受人。4、未尽书面通知义务型交房纠纷。书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。最有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的证件及其他相关资料，在交房期限内到房地产开发企业指定的地点办理交房手续。5、质量问题型交房纠纷。商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。此时，验收房屋显得尤为必要。据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二款：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修房责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人可以据此拒绝收房。6、先交费后签收的流程交房纠纷。而对于买房人来说，没有看房验房就先交钱，是绝对不合理的，由此就会发生纠纷。而制定先验房后交费的流程，开发商将面对执行难的问题，由此延长的时间。因此，为避免此类纠纷的发生，开发商往往会对合同中的相关条款进行修改，把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件。但是如果已经发生此类纠纷，开发商应尽可能的取得买受人的理解和支持，不可强行实施交付行为。7、虚假宣传型交房纠纷。在现实生活中，开发商有时为了引起消费者的购买欲，会把宣传资料制作的非常精美，让消费者新驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此，大家对于项目的宣传一定要严格把关，防止夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。三、办理房屋交付要注意什么问题？1、临近交房日期前，购房人可提醒出售人做好交房准备购房人在已经履行了自己的大部分义务后，在临近交房日期前，可以提醒出售人做好交房准备，如真的遇到出售人提出推迟交房或拒绝交房时，应主动了解具体原因、保留好相关证据（如短信、微信、通话录音），并积极与出售人、经纪机构进行协商，寻求解决办法。如协商不行，也可以考虑诉讼解决。2、出售人应移走自有物品，腾空房屋，但不得损坏房屋及附属设施设备除合同约定的作价物品外，对于房屋内的自有物品，出售人应当在交房之前移走、并腾空房屋，以便购房人验收房屋。但腾房时，出售人不得损坏房屋及附属设施设备，尽量保持房屋处于正常状态。3、仔细做好物业交割、验收房屋、交接钥匙。

第1种观点： 法律分析：1、逾期型交房纠纷。2、不符合交付条件型交房纠纷。3、涉及变更型纠纷交房纠纷。4、未尽书面通知义务型交房纠纷。5、质量问题型交房纠纷。商品房交付要注意的问题：1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的；2、购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续；3、购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第2种观点： 法律分析：1、注意交房条件。2、先验房再办手续。3、发现问题及时提出。法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房。

第3种观点： 一、什么是商品房交付？所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。二、常见的商品房交付的法律风险有哪些？1、逾期型交房纠纷。双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。如果出现了逾期交付的情形，出卖方可以以书面形式履行及时告知义务。若没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。2、不符合交付条件型交房纠纷。这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。法定条件是法律法规的强制性规定，如有些地方会出台管理办法，规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件，如竣工验收备案表等，还要取得《商品房交付使用通知书》，另外是住宅的可能还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。3、设计变更型纠纷交房纠纷。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计，将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿，实质上是对买受益的一种侵害。因此，对于规划设计变更，买受人有知情权。但是，并不是所有的规划设计变更都要通知买受人，只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时，开发商才有义务通知买受人，而且只限定通知受到侵害的买受人。4、未尽书面通知义务型交房纠纷。书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。最有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的证件及其他相关资料，在交房期限内到房地产开发企业指定的地点办理交房手续。5、质量问题型交房纠纷。商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。此时，验收房屋显得尤为必要。据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二款：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修房责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人可以据此拒绝收房。6、先交费后签收的流程交房纠纷。而对于买房人来说，没有看房验房就先交钱，是绝对不合理的，由此就会发生纠纷。而制定先验房后交费的流程，开发商将面对执行难的问题，由此延长的时间。因此，为避免此类纠纷的发生，开发商往往会对合同中的相关条款进行修改，把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件。但是如果已经发生此类纠纷，开发商应尽可能的取得买受人的理解和支持，不可强行实施交付行为。7、虚假宣传型交房纠纷。在现实生活中，开发商有时为了引起消费者的购买欲，会把宣传资料制作的非常精美，让消费者新驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此，大家对于项目的宣传一定要严格把关，防止夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。三、办理房屋交付要注意什么问题？1、临近交房日期前，购房人可提醒出售人做好交房准备购房人在已经履行了自己的大部分义务后，在临近交房日期前，可以提醒出售人做好交房准备，如真的遇到出售人提出推迟交房或拒绝交房时，应主动了解具体原因、保留好相关证据（如短信、微信、通话录音），并积极与出售人、经纪机构进行协商，寻求解决办法。如协商不行，也可以考虑诉讼解决。2、出售人应移走自有物品，腾空房屋，但不得损坏房屋及附属设施设备除合同约定的作价物品外，对于房屋内的自有物品，出售人应当在交房之前移走、并腾空房屋，以便购房人验收房屋。但腾房时，出售人不得损坏房屋及附属设施设备，尽量保持房屋处于正常状态。3、仔细做好物业交割、验收房屋、交接钥匙。

第1种观点： 房产交易中怎样防范风险一、确认房屋业主身份一般情况下，买房人都是要求业主提供房产证原件来核对业主身份。但是房产证非常容易造假。确认房屋业主身份最为妥当的方式，就是亲自到房管局查询房屋登记信息。该登记信息记录有业主姓名和身份证号码、房屋抵押状况以及房屋所有权性质等。如果情况紧急，无法到房管局核对业主身份，应当要求房产中介书面确认房产证真实合法，以防范中介诈骗买受人。二、签订房屋买卖合同注意要点1、支付购房款。在申请办理房屋过户登记之前，房屋买卖可以办理预告登记。在预告登记期间，业主没有经过买受人同意的，不能处理房屋，防止业主侵害买受人合法权益。因此，买受人支付购房款，可以分为以下几个阶段支付，以防止交易风险：(1)签订购房意向书后，买受人支付定金，双方共同申请办理房屋买卖的预告登记。若买受人拒绝签订房屋买卖合同，业主可以不退还定金;若业主拒绝签订房屋买卖合同，应双倍返还定金。(2)签订房屋买卖合同后，买受人办理转按揭手续或者支付部分购房款。(3)申请办理过户登记之后，买受人支付大部分购房款。(4)买受人领取房产证之后，支付剩余房款，但是应当留少部分尾款待全部清理完毕附属权利之后支付，防止原业主拒绝配合清理附属权利。2、税费的约定。一般情况下，业主都会把所有的交易过户税费转嫁给买受人，买受人可以要求在合同中列明应当缴纳的税费清单和金额，没有列明的部分由业主承担，防止业主和中介联合欺骗买受人。3、按揭的约定。正常情况下，中介都会说买受人可以办理按揭贷款，买受人也是基于能够办理按揭贷款才购买房屋。因此，买受人可以要求在合同中约定，如果买受人非因自己的重大过失或者过错，导致无法办理按揭贷款的，双方可以解除合同，相互不承担违约责任，业主退还已付房款，已经支出的费用各自承担一半，以防止买受人由于无法办理按揭贷款而承担违约责任。4、房屋附属权利的约定。(2)水电、煤气、有线电视、宽带等费用：房屋买卖合同应当约定业主承担房屋交接当日之前的水电、煤气、有线电视和宽带等费用，业主应当结清费用。(3)登记在房屋内的户口：如果有户口住所地在房屋，房屋买卖合同应当约定业主限期迁出户口，否则应当承担违约赔偿责任。5、房屋周边环境的约定。买受人可能很大程度上是基于房屋的周边环境优越才购买房屋，因此可以在房屋买卖合同中明确房屋周边环境，表明买受人是基于环境优越而购买房屋，防止业主隐瞒内情拒不如实告知买受人，而侵害买受人的合法权益。6、业主的承诺。由于业主最为了解房屋的状况，因此买受人可以在合同中约定，业主承诺没有隐瞒任何对买受人不利的事实，并且明确列明某些事实(如鬼宅)，防止买受人的权益受到侵害。房产中介提供的二手房买卖合同版本，往往偏袒业主一方。因此，建议买受人尽量不要直接使用房产中介提供的合同版本。若情况紧急而不得不使用房产中介提供合同版本，也应当另外签署补充协议，以保护买受人的合法权益。

第2种观点： 法律分析：卖方风险:1、买方购房资格不够或贷款资金不足支付全部房款，不能履行合约，交易终止;2、自己不想卖房了，要赔偿巨额违约金;3、二手房交易合同签订后，银行不放款(买方因素);4、房子已过户，尾款拿不到。预防风险：1、签订定金合同，担保履行。定金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。卖方收下定金后，若买方反悔，则您有权没收定金;反之若卖方反悔，则必须加倍退还。2、谨慎签约，预防问题①将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，好在合同中写下来；②主动提供“三项证明”：如有共有人，须提供房屋共有人同意出售的证明;如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明;如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明；③交易流程必须与房款支付挂钩，确保在房屋过户前后拿到房款。3、向银行取得放款承诺签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第3种观点： 买房买家违约应承担合同约定的违约责任，包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失。根据2021年实施的《民法典》，违约方需赔偿相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过预见到的损失。法律分析买房买家违约的，应当按照合同约定的违约条款承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据2021年实施的《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。拓展延伸房产交易中的风险应对策略房产交易中的风险应对策略是确保买卖双方在交易过程中能够最大限度地降低潜在风险的关键。首先，买方应进行充分的尽职调查，包括核实房产的所有权和抵押情况，以及检查相关法律文件。其次，双方应明确约定交易条件，包括价格、付款方式和交付时间等，以避免后续纠纷。此外，双方可以选择委托专业律师参与交易，以确保合同的合法性和有效性。另外，购买房产时购买适当的保险也是一种风险管理策略。最后，如果遇到纠纷，应及时寻求法律援助，并尽量通过协商或调解解决争议。综上所述，房产交易中的风险应对策略需要综合考虑法律、合同、尽职调查和保险等因素，以确保交易的顺利进行。结语根据合同约定，买房买家违约需承担继续履行、补救措施或赔偿损失等责任。根据2021年《民法典》规定，不履行合同义务或履行不符合约定的一方应承担违约责任。损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，但不得超过预见到的损失。为降低交易风险，买方应尽职调查、明确交易条件，委托专业律师参与，购买适当保险，并及时寻求法律援助解决纠纷。综上所述，综合考虑法律、合同、尽职调查和保险等因素，确保房产交易顺利进行。法律依据《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第1种观点： 房产交易中怎样防范风险一、确认房屋业主身份一般情况下，买房人都是要求业主提供房产证原件来核对业主身份。但是房产证非常容易造假。确认房屋业主身份最为妥当的方式，就是亲自到房管局查询房屋登记信息。该登记信息记录有业主姓名和身份证号码、房屋抵押状况以及房屋所有权性质等。如果情况紧急，无法到房管局核对业主身份，应当要求房产中介书面确认房产证真实合法，以防范中介诈骗买受人。二、签订房屋买卖合同注意要点1、支付购房款。在申请办理房屋过户登记之前，房屋买卖可以办理预告登记。在预告登记期间，业主没有经过买受人同意的，不能处理房屋，防止业主侵害买受人合法权益。因此，买受人支付购房款，可以分为以下几个阶段支付，以防止交易风险：(1)签订购房意向书后，买受人支付定金，双方共同申请办理房屋买卖的预告登记。若买受人拒绝签订房屋买卖合同，业主可以不退还定金;若业主拒绝签订房屋买卖合同，应双倍返还定金。(2)签订房屋买卖合同后，买受人办理转按揭手续或者支付部分购房款。(3)申请办理过户登记之后，买受人支付大部分购房款。(4)买受人领取房产证之后，支付剩余房款，但是应当留少部分尾款待全部清理完毕附属权利之后支付，防止原业主拒绝配合清理附属权利。2、税费的约定。一般情况下，业主都会把所有的交易过户税费转嫁给买受人，买受人可以要求在合同中列明应当缴纳的税费清单和金额，没有列明的部分由业主承担，防止业主和中介联合欺骗买受人。3、按揭的约定。正常情况下，中介都会说买受人可以办理按揭贷款，买受人也是基于能够办理按揭贷款才购买房屋。因此，买受人可以要求在合同中约定，如果买受人非因自己的重大过失或者过错，导致无法办理按揭贷款的，双方可以解除合同，相互不承担违约责任，业主退还已付房款，已经支出的费用各自承担一半，以防止买受人由于无法办理按揭贷款而承担违约责任。4、房屋附属权利的约定。(2)水电、煤气、有线电视、宽带等费用：房屋买卖合同应当约定业主承担房屋交接当日之前的水电、煤气、有线电视和宽带等费用，业主应当结清费用。(3)登记在房屋内的户口：如果有户口住所地在房屋，房屋买卖合同应当约定业主限期迁出户口，否则应当承担违约赔偿责任。5、房屋周边环境的约定。买受人可能很大程度上是基于房屋的周边环境优越才购买房屋，因此可以在房屋买卖合同中明确房屋周边环境，表明买受人是基于环境优越而购买房屋，防止业主隐瞒内情拒不如实告知买受人，而侵害买受人的合法权益。6、业主的承诺。由于业主最为了解房屋的状况，因此买受人可以在合同中约定，业主承诺没有隐瞒任何对买受人不利的事实，并且明确列明某些事实(如鬼宅)，防止买受人的权益受到侵害。房产中介提供的二手房买卖合同版本，往往偏袒业主一方。因此，建议买受人尽量不要直接使用房产中介提供的合同版本。若情况紧急而不得不使用房产中介提供合同版本，也应当另外签署补充协议，以保护买受人的合法权益。

第2种观点： 法律分析：卖方风险:1、买方购房资格不够或贷款资金不足支付全部房款，不能履行合约，交易终止;2、自己不想卖房了，要赔偿巨额违约金;3、二手房交易合同签订后，银行不放款(买方因素);4、房子已过户，尾款拿不到。预防风险：1、签订定金合同，担保履行。定金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。卖方收下定金后，若买方反悔，则您有权没收定金;反之若卖方反悔，则必须加倍退还。2、谨慎签约，预防问题①将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，好在合同中写下来；②主动提供“三项证明”：如有共有人，须提供房屋共有人同意出售的证明;如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明;如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明；③交易流程必须与房款支付挂钩，确保在房屋过户前后拿到房款。3、向银行取得放款承诺签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第3种观点： (一)核查相关证件。购房者一般都知道买房时要看“五证”，但却忽略其内容或无法判断其真实性。购房者对证书的内容应注意以下几个方面：所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号。《国有土地使用证》中是否注明为“出让”，而不是“划拨”。所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。(二)为防止延期交房情况的发生，购房者在购房合同中对开发商交房期限要详细约定：开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。如届时开发商无法交房，购房者应给开发商一定的宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及所有利息，并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算，但一般不能超过所交房款的20%。(三)在房屋买卖中，购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷。购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。关于面积误差问题，买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围(如3%)内的误差，不视为卖方违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补;若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围(如3%)应视为卖方违约，卖方应承担违约责任。(四)物业管理是购房者长期面临的一个问题，购房者在完成购房手续后入住前，要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的各项服务。因此，在签订管理公约时，购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。同时，购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司，但保留在一定期限(如1年)后选择新的管理公司的权利，以使损失减小到最小程度。在我们的现实生活当中，现在签订购买房屋的买卖合同时需要注意一些事项的。比如说开发商的主体资格，因为有些开发商实际上是没有取得商品房的预售许可证的，所以是不能进行房屋买卖的。一、买房子给什么证件，什么时候首付根据国家商品房预售规定，住宅商品房首付必须不低于总房款的30%。需要携带身份证(如果有共有人则带上共有人，及身份证，还有共有协议)，到房开商上看好房子户型，层数，价格，要求房开商出示“商品房预售许可证”，签协议的时候注意看自己和房开商的违约责任，有很多房开商自己的违约责任很低，而故意弄得购房人违约责任很高，而这又是购房人容易忽略的地方。买房需要办理过户手续如果是一次性付款，就直接去房管局办理过户就可以了(带上身份证、户口本、手章、钱)；要是你贷款的话，要先评估你要买的房子，然后去房管局打协议、去银行面签，贷款审批合格，银行通知过户；(需要身份证、户口本、手章、钱，收入证明，单身证明(或结婚证)等)；已婚和未婚买房需要什么证件？购房者是已婚的需要：夫妻双方身份证、双方户口本、结婚证、收入证明、头次购房证明(初次买房要提供，可以减免契税)、银行卡流水清单。购房者是未婚的需要：身份证、户口本、单身证明、收入证明、头次购房证明(初次买房要提供，可以减免契税)、银行卡流水清单。基本就是这些，其他特殊情况需要额外提供的东西在补充就行。1.核实开发商“五证”购房者买房交首付时一定要核实开发商是否具备“五证”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。最主要的是看《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，购房者在查看“五证”的时候一定要看原件，因为复印件很容易作弊。这也是将来能否办房产证的关键所在。2.看清楚合同条款，权利与义务是否平等购房者在买房交首付时要注意开发商给的商品房买卖合同是否采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，购房者一定要提出自己的意见，决不能草率行事。3.明确交房时间、违约责任购房者买房交首付之前，一定要留意合同是否有开发商逾期交房的违约责任、注意延期交房是否有赔偿等内容。合同中一定要确认交房日期，交房日期一定要明确到年月日；不要接受任何抠字眼的不合理条款，若合同中未约定逾期交房的违约金条款时，依法律规定由违约方支付守约方合同总价的1%至5%的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。4.付款方式是否规范在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。5.确认面积以及面积差异处理《商品房销售管理方法》中明确说明了，如购买的商品房有面积差异，合同上有约定的按照约定执行，没有约定的按以下内容执行：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房，或者同开发商协商，所以只有在合同中对面积差异处理方法有了详尽的说明后，才能避免出现此类纠纷问题。

第1种观点： 1、开发商延期交房。有时，开发商会因为种种原因导致延误工期，发生延期交房的结果，例如：资金链断裂、行为等。2、开发商违反“先验房，再收房”的市场原则。正常来讲，按照规定购买人应该先验收房屋，然后再交纳入住费用接收房屋。但是，现在大多数开发商都违反这个原则进行操作。3、开发商收取“燃气初装费”。之所以把燃气初装费单列为一个风险，是因为在实际的案例中，有许多购房人咨询开发商收取“燃气初装费”的问题，认为开发商多收取了费用。4、开发商(或物业)没交给购买人“两书”。购买人在验收房屋，缴纳入住费用后，开发商或物业应该将“两书”交给购买人，“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。一、如何防范房屋交付阶段的风险1、开发商延期交房。此种风险是由开发商、意外事件或者不可抗力造成的，因此，购买人无法规避这种风险，但是，可以在《预售合同》中规定这种情况发生时，开发商的违约责任，以对购买人予以补偿。2、开发商违反“先验房，再收房”的市场原则。这种风险造成的原因是由于现阶段房地产市场处于卖方市场，地产市场不断涨价，购买人迫切希望能早日买到中意的房产，这些供需关系导致了开发商要求购买人先交付入住费用，再验收房屋的情况。这种风险在现阶段是难以避免的，但是，先交纳入住费用并不能免除开发商交付不合格房屋的责任，因为开发商的房屋是否合格，首先需要看是否有《竣工备案表》，其次是要购买人验收房屋后签署《验收单》后才能完成交付义务。3、开发商收取“燃气初装费”。我国现阶段并没有规定开发商收取“燃气初装费”，但是，如果开发商的楼盘是将燃气费用列入土地开发成本的话就不应该再收取初装费，如果没有列入开发成本，而是单独列在合同中，那么开发商就可以向购买人收取“燃气初装费”。在《预售合同》中如果开发商收取了燃气初装费用，那么购买人在验收房屋时就要看清开发商是否达到了“燃气入户”的条件。4、开发商(或物业)没交给购买人“两书”。实际上，“两书”本质上类似于任何产品的质保凭证和使用说明，商品房本身也是一种产品，因此，也需要有质量保证书和使用说明书。如果开发商不交给业主“两书”，那么等于缺少质量保障的承诺书。此时，购买人应该主动向开发商索取“两书”。

第2种观点： 1、开发商延期交房。此种风险是由开发商、意外事件或者不可抗力造成的，因此，购买人无法规避这种风险，但是，可以在《预售合同》中规定这种情况发生时，开发商的违约责任，以对购买人予以补偿。2、开发商违反“先验房，再收房”的市场原则。这种风险造成的原因是由于现阶段房地产市场处于卖方市场，地产市场不断涨价，购买人迫切希望能早日买到中意的房产，这些供需关系导致了开发商要求购买人先交付入住费用，再验收房屋的情况。这种风险在现阶段是难以避免的，但是，先交纳入住费用并不能免除开发商交付不合格房屋的责任，因为开发商的房屋是否合格，首先需要看是否有《竣工备案表》，其次是要购买人验收房屋后签署《验收单》后才能完成交付义务。3、开发商收取“燃气初装费”。我国现阶段并没有规定开发商收取“燃气初装费”，但是，如果开发商的楼盘是将燃气费用列入土地开发成本的话就不应该再收取初装费，如果没有列入开发成本，而是单独列在合同中，那么开发商就可以向购买人收取“燃气初装费”。在《预售合同》中如果开发商收取了燃气初装费用，那么购买人在验收房屋时就要看清开发商是否达到了“燃气入户”的条件。4、开发商(或物业)没交给购买人“两书”。实际上，“两书”本质上类似于任何产品的质保凭证和使用说明，商品房本身也是一种产品，因此，也需要有质量保证书和使用说明书。如果开发商不交给业主“两书”，那么等于缺少质量保障的承诺书。此时，购买人应该主动向开发商索取“两书”。在购房、付款的时候，风险其实也是有的。作为购房者，应当知道遇到风险的时候要怎么进行防范、处理，降低风险给自身带来的损害。而要是遇到问题不知道该怎么处理的话，也是可以委托专业的律师来提供帮助的。一、房屋交付阶段的风险有哪些1、开发商延期交房。有时，开发商会因为种种原因导致延误工期，发生延期交房的结果，例如：资金链断裂、行为等。2、开发商违反“先验房，再收房”的市场原则。正常来讲，按照规定购买人应该先验收房屋，然后再交纳入住费用接收房屋。但是，现在大多数开发商都违反这个原则进行操作。3、开发商收取“燃气初装费”。之所以把燃气初装费单列为一个风险，是因为在实际的案例中，有许多购房人咨询开发商收取“燃气初装费”的问题，认为开发商多收取了费用。4、开发商(或物业)没交给购买人“两书”。购买人在验收房屋，缴纳入住费用后，开发商或物业应该将“两书”交给购买人，“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第3种观点： 法律分析：1、逾期型交房纠纷。2、不符合交付条件型交房纠纷。3、涉及变更型纠纷交房纠纷。4、未尽书面通知义务型交房纠纷。5、质量问题型交房纠纷。商品房交付要注意的问题：1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的；2、购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续；3、购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。