拆迁安置房的交易风险有哪些

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第1种观点： 时下拆迁遍及，由此产生的拆迁安置房也越来越多。房市供不应求的现象导致房价居高不下，安置房成了人们购房需求的一个选择。但因为安置房是拆迁而来的特殊性，购房人在签订安置房的买卖合同后不免会有诸多法律风险，如果对安置房买卖合同风险把控不好，会给买卖双方带来不同程度上的损失。据此，北京在明律师事务所专业拆迁律师为您讲解安置房买卖合同中的风险及规避方法。一、性安置变动大，购房者应在规定下进行根据相关法律规定，拆迁安置房一般分为两大类：1、因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。2、因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的，可以自由上市交易。在明律师支招：在上述情况下，拆迁安置房买卖纠纷主要出现在第一类安置房买卖中。购房人一定要明确规定的买售条件，切勿在期限内签订拆迁安置房的房屋买卖合同。如果一定要购买，可以在双方自愿的前提下有一个预约行为，若后期卖方违背预约的，购买方可主张缔约过失等相关买卖合同的法律责任。而针对拆迁安置房的卖方，也应遵守诚实信用原则，尽量事前估算好卖价，避免出现一房二卖现象，以防承担违约的赔偿责任。二、拆迁安置房权属不清、价格不恒定，违约现象影响购房取得拆迁安置房会有一个问题，即卖方在卖房时还未取得房产证及土地使用权证，权属并不明确，因而安置房的价格会相对低一些。这时候如果购房者与其签订了安置房的买卖合同会有合同无效的风险。即如果后期该安置房房价上涨或者第三人出更高的价格购买，出卖者(卖方)便会以尚未领取房产证，且该房屋属于性拆迁安置房为由，向申请解除合同。会予以判定房屋买卖合同无效，卖方向买方返还购房款及相应的利息。再者，因为是性房屋，拆迁安置房买卖合同签订时约定的所购房屋的位置，面积及其价格等，很可能与卖房者在拿到房产证后的房子有出入，此时卖方可以主张以房产证的房屋位置与合同约定不一致为由，向申请合同无效。买方对其在合同签订时未审核房屋产权信息的疏漏也需要承担一定的不利后果。总体来说，拆迁安置房买卖的风险主要来自于合同的无效事由。而无效事由基本上会是因为卖房者有更好的买主或后期的房价上涨引起，卖方的可控空间很大，买方在这样的买卖合同中风险超过了卖方，合同无效或者卖方违约的可能性是极大的。就算买方有赔偿，赔偿额度相对于房价的涨幅来说也是及其低廉的。在明律师支招：如果一定要购房，首先购房者一定要签订书面合同，且最好有卖方所在地村委会相关工作人员的见证和签字。而最重要的是一定要确保合同房屋的权属明确，且在签订的合同中要明确规定卖方拿到房产证后，合同的履行方式及权利义务等情况(如在合同中明确办理初次房产证及房屋过户等相关阶段的费用承担)。最后，为了确保将来合同能顺利履行，可以通过约定违约金或预先留置部分购房款，相当于双重保险。再谨慎些，可要求售房人近亲属作为见证人在合同上签字确认。三、拆迁安置房买卖需防“共有人”“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第3第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。根据以上条款可以看出，如果在拆迁安置房上存在着共有人的话，对于购房者来说无疑是个定时，能决定着安置房的最终归属。在明律师支招：在签订拆迁安置房买卖合同时，一定要向卖方确认是否存在共有人，也可通过卖方所在地村委会进行查验等。如果存在共有人，需共有人同意房屋的买卖。如果共有人不同意，千万别买该房屋。

第2种观点： 法律分析：拆迁安置房有房产证的话，双方签订的合同合法合规，那就有效。如果是没有房产证，或者具有法律规定的合同无效的情形的，房屋买卖合同无效。当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》条第三十下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第二百零九条不动产物权登记的效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第3种观点： 动迁房买卖合同自身是合法有效的只不过这种合同是附期限、附条件的就是说在期限未至或条件未满足时，即使签了合同，也办理不了过户。因此动迁房买卖的关键在于控制、防范法律风险，于合同内容的设定和对任何可能呈现的风险的全部掌握与梳理，主要应注意以下几点：1、房产买卖系重大财产的交易行为，尤其是动迁房买卖，涉及法律方面的问题及各种更多，因此，必需全面掌握交易的相关法律规定。2、合同内容的设定和对任何可能出现风险的全部掌握梳理。设定合同内容的时候着重从付款方式、违约责任及房产交易中可能产生的各种情形作具体的约定，例如对卖方如果不配合办理产证时，可约定较高的违约金；预留一部分尾款到产证变卦后支付等条款，以增强合同的可操作性，维护买受方的权利。3、交房时间尽量提前。买房人在支付完房款实际占有房屋后，一定要密切留意该房的两证办理情况，一旦得知卖房人取得两证后，要立即催促办理过户手续，否则有可能面临一房两卖或另行抵押的风险。4、要求所有共有人在房屋买卖协议上签名，否则会面临房屋买卖无效的后果。如果其他共有人委托一人办理的要出具经过公证的授权委托书，或聘请见证委托书。5、房地产交易管理中心查一下该房屋的土地权属状况，如果是集体土地上的而买受人又不是农村人员，也同样会面临房屋买卖无效的后果。6、买受人将钱缴了之后，让出卖人提供担保。7、合同中明确约定，如出卖人料理产证时不予配合的法律后果。8、买卖房屋如果是安排人口的最后一套住房，原则上不能转让。9、合同条款设定时最好不要全款一次性付清，约定发生3年内不过户交易、一房二卖、抵押他人时的违约责任适当重些，合同中设定担保人或担保物。10、3年内如发生意外事件等法律事实，如死亡、继承、赠与、抵债、财富因诉讼被执行、再动迁，要确定当出现这一情况时的解决方法。目前绝大多数的配套安置房有过户时间的，一般是大产证和拆迁协议均满3年才可以过户。然而这样的房屋在房地产市场上仍有很大的销售行情，由于价格一般低于市场价值的30%（当然视房屋的具体位置、离过户的时间长短等而有所差别），仍然得到不少人的青睐。

第1种观点： 选择拆迁安置房的风险有：（一）家庭成员内部对拆迁安置房分配有异议的，无法确定合法权益人；（二）无产权的拆迁安置房导致无法办理产权证；（三）交易时间漫长，房价变动可能性大，存在一房多买的可能；（四）在等待过户的时间内因出售方自身债务纠纷，导致拆迁安置房被债权人申请查封。【法律依据】《城市房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第2种观点： 法律分析：1、要明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重购买。2、明确房屋对安置的拆迁对象有无或补贴，特别是“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是有明确的。3、房屋的权利人，是独有还是共同所有。法律依据：《中华人民共和国征收拆迁补偿条例》第十四条按签订的征地和动迁补偿投资协议中所核定总费用的5%计算。不可预见费由建设单位负责使用，主要用于因工程设计变更引发的扩大征地和地上附着物动迁的补偿；工程设计时没有发现，征地动迁协议中没有列入的不可预见的地下构造物动迁补偿；因国家性调整及不可抗拒的地震灾害等不可预见项目的补偿。涉及征地的不可预见项目，由省交通厅和省国土资源厅共同核定。

第3种观点： 法律分析：第一、因素。根据相关法规及规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房 (与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的，可以自由上市交易。第二、价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。第三、人为因素。“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第3第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。法律依据：《城市房地产管理法》第三十下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行规规定禁止转让的其他情形。

第2种观点： 法律分析：安置房交易中，是未完整的交易，因为只有拆迁协议，房屋证件尚未办理，不具备上市交易的条件，不可正常交易过户，房屋产权人依旧还是原来的房主，其中的风险包括：（1）产权人债务纠纷导致的房产被查封冻结；（2）卖方违约风险，在等证过户的过程中，若房价有大幅上涨的卖方违约的概率较大；（3）房屋产权不清晰，涉及的权益人过多，卖方故意隐瞒相关权益人情况等；（4）的变动，购房资质被，（5）不能办理房产证；（6）相关的交易税费等。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第1种观点： 法律分析：第一、因素。根据相关法规及规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房 (与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的，可以自由上市交易。第二、价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。第三、人为因素。“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第3第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。法律依据：《城市房地产管理法》第三十下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行规规定禁止转让的其他情形。

第3种观点： 法律分析：拆迁安置房我国法律并没有禁止其进行买卖，不过如果要进行买卖的话需要符合一定的法律规定。　有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别；对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第为了保障、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行规规定的其他公共利益的需要。