盘活存量建设用地的与措施

【摘要】 本文在分析存量建设用地现状的基础上， 总结了盘活存量建设用地的和措施， 论述了盘活存量建设用地对于集约用地的重要性。

【关键词】 存量建设用地； 与措施

一、 引 言

盘活存量土地。 最终是为了提高土地的使用效率。 过去， 人们只是强调现代化、 城市化要占用大量耕地， 却忽视了现代化的过程也是提高土地使用效率的过程。 大量的旧房， 平房可以通过改造提高容积率； 大量的城区工厂、 仓库、 机关单位可以腾出城市的好地段， 使土地的利用率得到提高。从一定意义上说， 存量土地的盘活利用， 实质上就是通过土地的转让、 Ｈ｛租、 联营、 嫁接、 置换、 改变土地用途、 改变使用条件等方式， 提高土地的利用效率和使用效益。

二、 存量建设用地利用现状分析

存量是个相对概念， 是相对于增量来讲的。 存量就是指现有的建设用地（用地包括ｉ类： 建设用地、 农业用地和未利用土地）。建设用地根据权属义可以分为两类， 一个是国有的建设用地， 这主要是指城市用地； 一个是集体建设用地， 比如农村的设备用地和宅基地。 盘活存量就是要盘活这两个方面， 盘活存量的目的就是要减少增量（农业用地转化为建设用地）。

有资料显示， 全国现有建设用地约2500万公顷， 其中城市内315万公顷， 城市外385万公顷。 按规定城市内的国有土地可以市场配置或有偿使用的应达到40％一50％左右， 而目前只有这个比率只有24％。按城市建成区和城市非农业人口计算， 全国600个城市人均用地已达101.6平方米。 600市如果按省份， 人均占地大约大于130平方米的有５个省， 100-30.米之间的有12个省， 如果通过努力逐步降到现行规定城市用地的高限100平方米， 就可以节约ｌ／３的土地。

从土地利用率上来分析：

一是工业用地的重新统一规划。 如其中废工业企业需要搬迁， 中小企业要归并等， 这部分土地就可以盘活。 实际上这与产业结构的调整是同步进行的， 这部分存量土地的盘活又可以解决结构调整的资金问题。

二是盘活利用卒不高的。 比如一些企业需要转制。 效益不好，因此对于这些利用率不高的土地就可以考虑进行土地的盘活， 让一些好的企业进来。

三是集体建设用地的盘活。 对于农村的农用地以及乡办企业用地、 宅基地等， 可以按照“三集中” 原则（农业向规模经营和农业园区集中， 工业向开发区和工业集中区集中， 农民居住区向城镇和农村新型社区集中）的办法进行盘活。 我们如通过置换的办法将分散的宅基地， 按规划要求集中起来， 重新规划让农民也住上楼房， 这样不仅以节省大量的土地， 同时既改善了人们的居住水平和居住环境， 又节约了土地。 具体有以下两种方式： 一个就是集体所有制之问的盘活； 另一个是流转， 转成国有的， 可以买卖。

四是一些违法用地和闲置用地的盘活。 所谓闲置用地是指具备使用条件而未使用的土地。 它的使用价值通过收回闲置用地等手段可以充分利用。

三、 国家盘活存量建设用地的和措施

①土地储备制度。

土地储备主要针对目前未被充分利用的闲置半闲置土地或是因破产等原因造成的事实上的闲置土地。 但对集体土地而言， 土地的所有权仍属于农村集体经济组织， 且土地使用权也并没有让渡， 而仅以土地储备库为中介参与土地流转。 集体、 国有土地在土地储备库中是平等的两个部分。 二者分开管理， 统一协调， 实现对土地一级市场的高度垄断， 成为真正的土地管理服务。

②与土地复霆和土地整理相结合的上地置换和土地周转。中国农村空心村现象普遍， 村内大量土地闲置， 低效现象严重。 加之城镇土地规划混乱、 拥挤， 工业住宅区占据黄金地段， 商服等用地区位不佳。 因而应大力提倡土地置换与转换， 以市场为导向， 根据土地氏位和价位差异划分为不同用地小区， 利用同类用地性质的一致性和共享性， 地尽其用， 减少外部环境的负效应， 实现各类用地的积聚效益和区位价值。 土地置换的具体方法可仿效国有土地常用的“退二进三” 、 “腾笼换鸟” 及“转权换利” “增资转权”等方式， 促进城乡土地、 集体土地之间的土地置换转换， 切实盘活存量土地， 实现土地集聚效益， 积极推进农村建设用地相对集中和集约利用， 促进农民居住地向中心村和小集镇集中， 工业向丁业园区集中。 妥善解决建设用地供需矛盾， 促进结构调蹩和城镇化进程。

③我国现行的农用地转用征用审批收费规定， 使用原建设用地的报批规费与使用新增建设用地相比不足后者的十分之

一， 这对地方盘活原有的存量建设用地有很大的引导作用。

④建设部结合《关于深化改革严格土地管理的决定》 提出， 要控制新增建设用地， 新建建设项目凡能利用存量土地的， 不得批准新增建设用地， 同时对存量土地的再利用方向和方式提出了髓确的要求。

⑤集体建设用地进入市场， 有利于盘活存量建设用地， 优化资源配置。

四、 建议

目前， 各地在盘活存量建设用地的Ｔ作中面临的困难较大， 主要是要进一步完善有关法律、 法规和， 鼓励和引导盘活存量建设用地。

①建屯严格的建设用地供应的评价制度。 凡是老企业要求新增建设用地的， 必须对原有建设用地的利用现状进行评价。

②允许建设用地易地置换。

 ③加快处置已办理农转用而未实施具体项目供地的新增建设用地， 开展闲置土地专项整治活动， 鼓励利用闲置厂房进行招商引资、 合资合作经营， 鼓励闲置土地、 闲置厂房等向急需用地的单位流转等。

④制定鼓励。 一是地方各级要尽快制定鼓励集约利用土地的， 肘生产性企业利用原有建设用地新上项目的， 涉及的相关建设规费应予以减免， 进一步调动企业对盘活存量建设用地的积极性。 二是国家应开征地产税， 通过税收杠杆抑制多占农用地， 促使企业盘活存量， 集约用地。

【参考文献】

［１］陈德伟， 金岳芳． 征地中的农民土地产权问题， 《中国土地》，2002． 10．

［２］姜广辉． 张风荣， 师宏亚． 盘活存量集体建设用地的思考与措施设计， 2003．

［３］马海峰． 加强建设用地的集约化， 2003．

［４］李艳． 建设用地由“新增” 转向重点“盘活存量” ，2004．