房改房物业管理之探索

摘要：房改房产生的历史背景：业主已经购买的房屋可以称为房改房。这是在计划经济下我国所形成的保障性住房的一种制度，按照优惠价格购买的单位自建的职工原承租的公有住房。简言之房改房就是享受国家房改优惠购得的公房（即公房私有化）。

关键词：房改房；物业管理

一、房改房的几个特点

（一）购房主体的特定性：房改房的私有化能够享受一定的优惠，国家对于购买房改房的对象以及主体进行相应的明确的规定。

（二）作为家庭可以购买公有住房，但是仅仅具有一次购买的权利。

（三）房改房具有福利性以及优惠的性质。这种福利和优惠的性质是不参照市场价格的，销售房改房的单位对单位的原有的住房进行改造，然后将房子以标准的价格或者是成本价销售给本单位职工，所以作为房改房来讲还要根据职工所在单位的支撑以及级别来享受不同的待遇。

（四）房改房对于产权具有一定程度的，职工不得将购入的房屋进行出售或者是在为所在单位工作一定年限之后才能够进行出售。

（五）土地使用权以划拨的方式取得：因公有住房的土地使用权是以划拨方式取得，未缴纳土地出让金。已购公有住房上市出售时，无论是以成本价还是以标准价购买的公有住房均需

按规定缴纳土地出让金。

二、存在的问题

（一）小区硬件设施落后给物业管理带来很大困难

现在物业管理公司所管辖的都是原来单位房改房，规模小，硬件基础差，功能逐渐显露出不完善的地方。且部分楼宇年久失修，墙体陈旧，电线路老化严重，供水及供电设备均为老式设计，已经无法应对居民日益增加的需求的需要；设施陈旧，设计不合理，很多房改房尚未安装电梯，就算有电梯的高层，由于运行时间长，有些已达十几年，且得不到专业的维护保养，时常发生故障，常规的维修已经无法解决问题；住宅小区道路狭窄，前期没有规划停车位或停车位过少，导致私家车无处停靠，停车状况比较混乱；老旧小区基本上以独体楼为主，存在安保死角，小区因为存在多方面的问题已成为治安案件高发区域，安全得不到保障；以前只是环卫工人兼顾小区公共区域的卫生，楼道内的卫生长期无人清洁，只是居民轮流或自发的进行清洁；缺乏绿地及健身娱乐设施。

（二）业主的物业管理消费观念尚未形成

由于人们对于物业管理这种商品的观念存在一定的理解误区，所以物业费的收缴非常困难。通过98年的我国住房制度的改革，使得业主有了具有对房屋的拥有权，在这个过程中已经形成了房子作为一种商品的概念，虽然房子作为一种商品的理念已经深入人心，但是物业作为一种商品的形式还有没被人们完全接受。并且随着各种管理成本以及消耗性成本的不断攀升，这使得我国很多小区的物业已经是入不敷出。由于很多的业务还停留在单位福利房的思想上，一般来讲这部分居民收入较低，承担起物业费较为吃力，已习惯于福利消费住房，强调享受权利，拒绝承担义务，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意或只愿意付

很少的的管理费。导致收费难成了目前物业管理公司最头痛的问题。

（三）双向选择机制尚未建立，市场竞争环境还未形成

居住小区的业主对物业及设施拥有所有权和使用权，有权选择行业中专业化程度高、操作规范、服务质量好、信誉高的物业管理机构；公开竞争使更多企业涌入市场，为业主提供多项选择渠道。竞争机制的运行促使物业管理企业只能通过不断改善服务态度，提高服务质量，提高物业管理整体水平，塑造企业良好形象，去争取更多的客户。说到底业主、物管企业可双向选择。

（四）物业管理收费标准低，收费难，行业亏损严重

1.据广州物业管理业内人士介绍，在普通居住小区物业管理费的缴费率不到60%，绝大多数小区都存在着欠交物业管理费的现象。广州就约有20%的业主拒交管理费。以广州物业管理有限公司三个物业小区为例：寺贝底侧住宅楼120户，环卫、保安、绿化三项有偿服务的基本项目收费标准仅为20元/月/户，在全市同类小区标准来说是最低的，根本无法保证物业公司健康运营；黑山管理处小区193户，也仅0.5元/月/㎡，虽说收缴率达95%，但也无法维持正常运营；南铁华庭小区虽说收费为1元/月/㎡，但收缴率却只有50%，一年下来，物业公司仅这三个物业小区就亏损达132.97万，长期的亏损运营导致物业管理无法生存。

2.开发项目在规划、设计、施工阶段留下来的问题，在业主入住后逐步暴露出来，引发业主对物业管理的不满。小区在开发建设中遗留下的建设质量问题，建筑材料使用了不合格产品，使业主生活跟着遭殃。业主对上诉问题的不满情绪最为激烈，并把这种不满情绪加注到物业管理企业，物业公司没法解决时，业主就趁机无故拖欠及拒交管理费，南铁华庭小区有部分业主已经6年拒交物业管理费。这就使之与业主之间的矛盾不断加深，成为开发商的“替罪羊”，

导致物业公司收费难。

3.相当一部分小区的管理人员素质低下，服务较差。物业在我国起步较晚，很多物业公司的服务质量存在很大的差异。并且很多物业公司在员工入职之前都没有对其员工进行基本的培训，所以作为物业从业者来讲其责任意识非常单薄。特别是一些传统的物业公司或者是从其他行业转化而成的物业公司，总是认为自己是一个管理者，多以引起了很多业主的反感。

（五）维修基金不到位

由于维修基金管理模式不一，管理不规范，原房改房的维修基金一般都由居民按照房款比例缴存到所属工作单位的账户，由所属单位房管部门统一进行管理。当物业共用部位、公用设施及设备等项目需要更新、改造时，由业主委员会向基金管理部门提出申请，待基金管理部门考察并审核后，方拨付使用。由于申请维修基金使用严格，程序繁琐，过程艰难，有些单位由于机构改革或其他原因倒闭，单位又没有将这笔费用交至所属房地产管理部门代为监管，维修基金账户取消，导致物业管理公司无法取得基金。再是有些居民拒交或不交维修基金，带来业主之间的费用分摊不公平。

（六）物业管理公司与居委会缺乏沟通，职责不清

在对小区的管理过程中居委会和小区的物业二者发挥着最为主要的作用。二者由于在形成机制以及内部的结构不同和设置的目的不同，所以二者在针对小区进行管理的过程中会产生很多的矛盾。所以在对小区的工作过程中积极的协调好二者之间的关系和矛盾，对于更好的对小区进行管理，使得小区的各项规章制度更加的规范，促进小区环境的改善提高小区业主的生活质量具有很大的帮助。

三、相应的对策

（一）加强前期投入，设施先行

所以在针对小区进行改造和基础设施建设的过程中，还要对于小区的公共服务一起纳入到对于小区的改造的范围中，争取在小区改造的前期通过合理的结构的设置以及管理来避免出现后续的矛盾和纠纷，使得人们认识到物业管理的重要性以及物业管理的商业性质之后，在将物业引入到对于小区的管理过程中。这样就能够使得更多的物业公司愿意参与到小区物业的投标中，同时在很大程度上也减轻了后续的基础设施以及公共服务的建设所带给小区的业主的压力，使得业主愿意接受物业的管理，并及时的缴纳费用。

（二）大力发展经济，宣传物业管理

从传统的房屋分配制度以及免物业相关服务制度到目前物业的商业形式的转变，作为业主来讲需要花费一定的时间来适应这种转变，作为部门要对此加以正确的积极的引导，使得人们转变对于物业管理的认识。但是目前人们的收入水平不高，还要承担较高的物业费用，这是业主不愿意缴纳物业费用的根本原因。作为业主来讲也希望自己的小区能够由专业化的物业公司来打理，所以这还是一个发展的问题。

（三）对房改房物业管理公司给予扶植

目前很多的业务还停留在传统的物业管理的观念上，对于目前商业形式的物业没有清晰的认识，所以从心里上来讲他们不愿意缴纳这部分费用。并且房屋在建设之初各种基础设施的不足也在很大程度上增加物业管理的难度和成本。所以上述的种种因素使得很多物业公司都不愿接受这类的房屋。

（四）业主要转变观念，增强被服务意识

在目前社会化分工越来越细致的大背景下，人们越来越注重分工的效率。只有完善的精细化的社会分工才能够使得整个社会能够高效的运转。所以讲管理工作交给物业公司来打理，业主就可以将剩余的时间和精力投入到属于自身社会分工的工作当中去。这种意识的增强非常有助于业主对于小区物业管理的理解，也在情感和理性上更愿意采取这种管理的方式。

（五）物业管理公司应合理收费，规模性经营，引入竞争机制

鉴于目前房改房业主不愿交或只愿交少数物业管理费，物业管理公司应确定一个合理的收费标准，好让业主有一个适应的过程。可通过相邻小区的合并，扩大经营规模，降低服务成本，提高管理效率，让一些管理水平高、服务质量好、资金雄厚的大企业兼并小企业，最终形成一定规模和品牌效应。

（六）建立一套完善的维修基金管理制度

建设部、财政部建住房[1998]213号文件明确规定：“旧有公房出售时，购房者按购房款2%的比例，向售房单位缴纳维修基金”，“维修基金应当在银行专户存储，专款专用，严禁挪作它用”。维修基金涉及广大业主的共同利益。基金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，设专门的管理机构。建议各小区召开业主大会共同讨论管理办法，建立有效的管理和监督机制。

四、结束语

总之，房改房物业管理是一个巨大的市场，但受诸多因素的影响，仍很难形成有效市场。房改房物业管理市场的形成，仍需要各方的努力和协调。