宅基地转让协议在村民集体成员之间有效，但对外部无效。同一村集体成员可互相买卖房屋和宅基地。未经审批，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效。买主可拆走房屋，宅基地归集体。农村合法继承的房屋，宅基地使用权可随房屋所有权转移。城镇户口不能取得宅基地使用权，但可继承房屋。农村宅基地所有权属于集体，使用权属于房屋所有人。宅基地不属于遗产，不能被继承，但房屋可以。已继承房屋的宅基地可登记发证。
法律分析
有效。宅基地转让协议在村民集体成员之间有效，但对于外部则没有法律效力。同一村集体成员之间可以互相买卖房屋和宅基地。然而，未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效。但是，买主可以将房屋拆走。村民迁居或拆除房屋后腾出的宅基地由集体收回使用，并进行统一安排。然而，在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。
一、城镇户口可以过户宅基地吗
宅基地使用权的取得具有严格的身份，城镇户口不能取得宅基地使用权。但城镇户口可以继承取得宅基地上的房屋。若非本集体经济组织因继承房屋而获得宅基地使用权，会因为其身份而无法变更宅基地审批表，在实践中经常会出现两种情况：
1、该村集体经济组织决定收回宅基地，此时继承人面临自行拆房的风险；
2、是经过乡批准，按照规定价格出售给符合申请建房用地条件的村民。
值得注意的是，最新的《试点意见》指出，对非集体经济组织成员通过继承房屋等占用的宅基地，由农村集体经济组织主导，探索实行有偿使用，有偿使用的费用可用于村公共基础设施建设。随着试点的探索和土地改革的深入，或许今后城镇户口可以通过有偿的方式获得宅基地使用权。
二、农村宅基地有无继承权
宅基地的所有权和使用权是分离的，农村宅基地的所有权属于村集体，使用权属于房屋所有人。农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。由此可见，宅基地不属于遗产，不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。对于已经继承了房屋，还没有确权的宅基地，根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中的规定：“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
结语
宅基地转让协议在村民集体成员之间有效，但对于外部则没有法律效力。同一村集体成员之间可以互相买卖房屋和宅基地。然而，未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效。但是，买主可以将房屋拆走。村民迁居或拆除房屋后腾出的宅基地由集体收回使用，并进行统一安排。然而，在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。对于城镇户口，虽然不能取得宅基地使用权，但可以继承取得宅基地上的房屋。
法律依据
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级在充分尊重农村村愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
