NPV（净现值）和 IRR（内部报酬率）
财务上的 IRR 是指: 内部报酬率。即要使 NPV (净现值)为 0 时的报酬率
NPV(净现值) 是指期间所有现金流出与现金流入的现值之和（流出为负，流入为正)。通常用于评估某项投资是否合算。若>0，表示该项投资是划算的。若<0,则不划算。
IRR 大至可理解为，若要令该投资合算(NPV=0) 时的银行年利率，高于该利率，则不划算，低于则划算。
以银行贷款利率作基准主要是考虑到项目资金可能来源于银行贷款，如果内部报酬率不能高于银行贷款利率，则该项目的收益不足以覆盖银行贷款利息，即没有投资的必要。
但如果以自有资金投入，那就不应该用银行贷款利率了，可以用自己要求的回报率作基准，这个回报率则是因人而异，但一般会高于银行贷款利率很多，因为要考虑很多风险因素，银行贷款利率远远不足以抵补投资风险。 接下来请看通俗易懂的官方解释
分析现金流：在 Excel 中计算 NPV 和 IRR
您可以使用两种财务方法帮助分析所有这些问题：净现值 (NPV) 和内部报酬率 (IRR)。NPV 和 IRR 被称为现金流量贴现法，因为它们在资本投资项目评估中都考虑了资金时间价值的因素。NPV 和 IRR 都基于一系列将来的支出（负现金流）、收入（正现金流）、损失（负现金流）或“无盈亏”（零现金流）。
函数语法 使用场合 备注 NPV(rate, value1, value2, …) 使用在固定时间间隔（例如每月或每年）发生的现金流确定净现值。 以 value 形式指定的每个现金流发生在周期的末尾。 如果在第一个周期的开头有另外的现金流，该现金流应加到 NPV 函数返回的值中。请参阅 NPV 帮助主题中的“示例 2”。 XNPV(rate, values, dates) 使用在非固定时间间隔发生的现金流确定净现值。 以 value 形式指定的每个现金流在计划的付款日期发生。 需要使用 “分析工具库”加载宏。 以 value 形式指定的每个现金流发生在周期的末尾。 IRR 是通过一个迭代搜索过程进行计算的，该迭代过程以一个 IRR 估计值（以 guess 形式指定）开始，再重复改变该值，直到得到正确的 IRR。guess 参数的指定是可选的；Excel 使用 IRR(values, guess) 使用在固定时间间隔（例如每月或每年）发生的现金流确定内部报酬率。 10% 作为默认值。 如果有多个适用的答案，IRR 函数将只返回其找到的第一个答案。如果 IRR 没有找到任何答案，它将返回一个 #NUM! 错误值。如果得到错误值，或结果与期望不符，请使用不同的 guess 值。 注释 如果有多个可能的内部报酬率，不同的 guess 值可能会返回不同的结果。 XIRR(values, 使用在不固定时间间隔发以 value 形式指定的每个现金流在计划的付款日期 (date) dates, guess) 生的现金流确定内部报酬率。 发生。 XIRR 是通过一个迭代搜索过程计算的，该迭代过程以一个 IRR 估计值（以 guess 形式指定）开始，再重复地改变该值，直到得到正确的 XIRR。guess 参数的指定是可选的；Excel 使用 10% 作为默认值。 如果有多个适用的答案，IRR 函数将只返回其找到的第一个答案。如果 IRR 没有找到任何答案，它将返回一个 #NUM! 错误值。如果得到错误值，或结果与期望不符，请使用不同的 guess 值。 注释 如果有多个可能的内部报酬率，不同的 guess 值可能会返回不同的结果。 需要使用 “分析工具库”加载宏。 使用在固定时间间隔（例如MIRR(values, finance_rate, reinvest_rate) 每月或每年）发生的现金流确定修正的内部报酬率，考虑投资成本以及现金再投资所获利息。 除了第一个现金流（指定发生在周期开头的 value）之外，以 value 形式指定的每个现金流发生在周期的末尾。 为现金流中使用的资金所支付的利率以 finance_rate 的形式指定。在现金流再投资时的所获利率以 reinvest_rate 的形式指定。 NPV与IRR
净现值就是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资期初，并将各期的净现金流量现值相加，所得之和即为净现值。话句话说就是用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现为现值，并取其总和，称为净现值。 现值的计算公式为P=F×（1+i）-n，其中P为现值，F为终值，i为贴现率，n为计息次数。 一般将（1+i）-n称为现值系数或贴现系数，简写为(P/F,i,n)，则现值计算公式为P=F×(P/F,i,n)。
净现值NPV=∑Ft(P/F,i,t)－P，举个例子来说明：有一项投资，投资者投资100万元购买一栋住宅用于出租，共租出10年。每年年初收租，第一年租金为10万元，每两年租金增加10%，在租期满后将物业售出，得到收益90万元，贴现率为12%，运用NPV方法来判断该方案是否赢利。 年期 投资额 租金收入 100000 100000 110000 110000 121000 121000 133100 133100 1410 1410 900000 贴现率（12%） 1 0.29 0.7972 0.7118 0.6355 0.5674 0.5066 0.4523 0.4039 0.3606 0.322 贴现后租金收入 100000 286 87691 78296 768 68659 67433 60208 59133 52797 2776 1 -100万 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10年末售出 所以净现值NPV=售楼收益+租金总收入—投资额
=2776+740401—1000000=30177>0 因此该投资方案可以赢利。
净现值有很大的局限性，一是贴现率不易确定，二是它是一个绝对指标，没有反映出投资的单位回报，而反映投资单位回报的动态经济指标，较常用的就是IRR（内部回报率）。 在项目投资过程中，使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率，称之为内部回报率。也就是说，内部回报率是指项目在投资期内资金净现值等于0时的贴现率。其表达式为NPV=∑F×（1+i）-n=0，式中i即为内部回报率，即IRR，它表示项目在投资期投入资本在项目中的盈利能力，也可以说，它反应了单位货币投资成本平均每年从项目中获得的现金净收益。内部回报率IRR一般很难直接求出来，通常采用线性内插法来求解。
我们假设有两个非常接近的贴现率i1和i2（一般来说，∣i1－i2∣<3%），并且满足下列不等式：NPV(i1)>0，NPV(i2)<0，i2>i1，则
IRR=i1+NPV(i1)/[NPV(i1)－NPV(i2)]×(i2－i1）
继续上面的例子，刚才求出来当贴现率取12%时，NPV=30177>0。再假设贴现率为13%，计算NPV，进而求取IRR。 年期 投资额 租金收入 100000 100000 110000 110000 121000 121000 133100 133100 1410 1410 900000 贴现率（13%） 1 0.8850 0.7831 0.6931 0.6133 0.5428 0.4803 0.4251 0.3762 0.3329 0.2946 贴现后租金收入 100000 88496 86146 76236 74212 65674 63930 56576 55074 48738 265130 1 -100万 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10年末售出 求出净现值NPV=售楼收益+租金总收入—投资额
=265130+715083—1000000=—19787<0 IRR=12%+30117/[30117+19787]×(13%－12%）=12.6% 这表示，投资者要获得利润，回报率必须高于12.6%。
IRR是投资项目净现值NPV等于0时的贴现率，也就是说，它是在投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。如果一个项目的贴现率高于内部回报率IRR，项目的净现值小于0，说明投资项目将亏损。如果贷款利率等于内部回报率IRR，则项目的净现值将小于0，出现亏损。因此，内部回报率IRR投资项目所能承担的最高贷款利率。只有当贷款利率低于内部回报率IRR是，投资项目才有可能盈利。因此，投资项目的内部回报率越高，其所能承受的贷款利率就越高，投资风险就越少。
IRR的作用如下：可以指出投资者能够承受的贷款利率上限；与基准收益率比较，能够评判项目的取舍；能够比较互斥项目单位投资回报的优劣。
