万科**城一期成本分析
四季花城一期平面图
**城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万，分摊到一期增加60万，详见下表：
万科**城一期景观成本变化对比表 项目 公共景观 组团景观 私家**园 建筑小品 道路建设 围墙 室外照明 背景音乐 零星设施 合计（万元） 目标成本 270 285 33 26 114 48 45 13 60 4 动态成本 330 339 95 44 92 45 46 15 70 1076 差价 60（分摊价） 54 62 18 －22 -3 1 2 10 182 其中，公共景观成本明细如下： 公共景观成本对比表 成本科目 围墙建造费 入口广场 伴城湖 天雨湖 影月湖及文景湖 提香山 影月山 湖畔**街 会所环境 湖边餐厅环境 湖岸小筑 C湖人工湿地 其他公共景观 合计 目标成本 动态成本 差异额 原因分析 58 260 191 41 67 18 81 450 73 28 106 0 400 1853 0 387 203 41 117 18 128 520 158 0 80 106 100 400 2258 -58 127 12 0 50 0 48 70 85 -28 0 0 100 0 405 围墙发生在当期，并分摊到当期成本，无跨期动态成本 硬景面积及硬景单方造价高于目标成本，详细分析见后面 增加山顶茶室、休息木平台 硬景面积增加 景观面积增加，详细分析见后面 成本归入入口广场 新增加改造项目 缎带广场及步行道 80
入口广场硬景成本分析
入口广场景观动态成本比目标成本增加127万，增加的主要原因为：
1、铺贴面积增加30%，2130平方米； 2、铺贴单价目标成本为：280元/平方米，目前动态单方为：297元/平方米。单价增加约6%。 3、水景设备**费了35万元。
硬景、软景、水景造价比率 硬景、软景面积比率水景 35 软景 3942软景 5810%16%硬景 908230%
硬景 27070% 74%
项目名称 面积 造价(万） 单方造价（元/m2）
9082 270 297 硬景
3942 58 147 软景
35 水景
13024 363 279 硬景＋软景
硬景单位面积价格构成：
硬景材料面积比率铺贴为130元；
结构127元；
洗石米 431 5%木材 413 5%水电30元； 其他为10元。
建菱砖 2943 32%控制成本的重点是结构及铺贴方案。 石材 5295 58%
从面材分析：
石材5295平米，单价为146元； 洗石米431平米，单价为114元； 建菱砖2943平米，单价为83元； 木材413平米，单价285元。
控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。
入口广场软景成本分析
软景造价比率
地被 3%
灌木 28%乔木 69%
科目 乔木 灌木 地被 单位 株 平方米 平方米 数量 357 2237 1697 单位造价（元/m2) 造价（万） 1121 72 12 40 16 2
控制软景造价重点在：1、乔木；2、灌木与地被的面积比。 大、小乔木数量比率大乔木23%大、小乔木造价比率小乔木21%小乔木77%大乔木79%科目 条件 数量(株） 单位造价（元/株） 造价（万） 乔木 乔木
价格>=1000 价格<1000 82 275 3835 311 31.44 8.55
入口广场乔木总计357株，价格大于等于1000元的仅仅82株，但是造价却占乔木总造价的79％，占软景总造价的54％，控制乔木造价重点在大乔木。
乔木密度为：0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。
灌木、地被造价比率 灌木、地被面积比率 地被 11%
地被 43%灌木 57%灌木 %
科目 灌木 地被 单位 平方米 平方米 数量（m2) 2237 1696.5 单位造价（元/m2) 造价(万） 72 12 16 2
软景面积＝灌木面积＋地被面积，地被与灌木面积比率差别不大，但是造价就相差8倍左右，增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。
会所园建成本分析
会所园建动态成本比目标成本增加85万，增加的主要原因为：
1、铺贴面积增加173%，2733平方米； 2、绿化面积增加。 硬景、软景造价比率硬景、软景面积比率
软景 40软景 硬景 430827%4451.3硬景 10849%51% 73%
项目名称 硬景 软景 硬景＋软景 面积（m2) 4308 4451 8759 造价(万） 108 40 148 单方造价（元/m2) 251 90 169
会所硬景成本分析
硬景价格构成： 铺贴为135元； 硬景材料面积比率结构95元； 木材 117 3%水电21元；
控制成本的重点是结构及铺贴方案。
石材 4190 97%
从面材分析：
石材4190平米，单价为130元； 木材117平米，单价285元。
控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。
软景造价比率会所软景成本分析
地被 1 4%
灌木 18乔木 2145% 51%
备注：会所保留原有部分乔木，所以乔木造价比率相对较低。 科目 乔木 灌木 地被
单位 株 平方米 平方米 大、小乔木数量比率数量 336 2218 2233 单位造价(元/株） 造价（万） 614 83 7 21 18 1 大、小乔木造价比率大乔木23%小乔木77%小乔木52%大乔木48%
科目 乔木 乔木 条件 价格>=1000 价格<1000
单位造价（元数量（株） /株） 42 294 2381 374 造价（万） 10 11 入口广场乔木总计336株，价格大于等于1000元的仅仅42株，数量仅仅占乔木数量23％，但是造价却占乔木总造价的48％，占软景总造价的25％。
乔木密度为：0.038株/平方米。
灌木、地被面积比率
灌木、地被造价比率 地被 11% 灌木 50%地被 50%灌木 % 科目 灌木 地被 单位 平方米 平方米 数量 2218 2233 单位造价（元/m2) 造价(万） 83 7 18 2.1
软景面积＝灌木面积＋地被面积，地被与灌木面积比率差别不大，但是造价就相差9倍左右。
其中，组团景观成本明细如下： 组团景观成本对比表 项目 组团景观 目标成本 285 动态成本 339 差价 54 原因 硬景面积增加，绿化造价增加，详细分析见后面 私家**园目标成本2900元/个偏低，需要6000元/个。 私家**园 建筑小品 道路建设 33 26 114 95 44 92 62 18 -22 围墙 室外照明 背景音乐 零星设施 合计 48 45 13 60 624 45 46 15 70 746 -3 1 2 10 122
组团园建动态成本比目标成本增加53万，增加的主要原因为：
1、铺贴面积增加485平方米； 2、增加架空活动面积；
3、绿化面积增加，同时增加约10万元乔木种植。 硬景、软景造价比率 硬景、软景面积比率
软景 106 硬景软景31%硬景 231929010652 69%47%53% 项目名称 硬景 软景 硬景＋软景 面积（m2) 9290 10652 19942 造价(万） 231 106 337 单方造价（元/m2) 249 99 169
硬景价格构成： 铺贴为116元； 结构126元； 水电30元； 硬景材料面积比率控制成本的重点是结构及铺贴方案。 建菱砖 1369 15%从面材分析：
洗石米 2581 28%石材 5340 57%石材5340平米，单价为143元； 洗石米2581平米，单价为80元； 建菱砖1369平米，单价为78元；
控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。
硬景、软景面积比率 硬景、软景造价比率 软景 52硬景 4701软景 635529%43% 57%硬景 12571%
项目名称 硬景 软景 硬景＋软景 面积(m2) 45 4297 8886 造价(万） 125 52 177 单方造价（元/m2) 272 121 199
组团间硬景材料面积对比 1~2组团硬景材料面积比率
建菱砖 667 14%石材 2187 47%洗石米1847 39%
组团软景成本分析
软景造价比率 地被 4 4%灌木 31 29%
乔木 70 67% 科目 乔木 灌木 地被 科目 乔木 单位 株 平方米 平方米 数量 1256 4369 6283 3～4组团硬景材料面积比率
建菱砖 70215%洗石米 73416%石材 315369%单位造价 造价(万） 558 71 7 70 31 4 大、小乔木造价比率大、小乔木数量比率大乔木 8%小乔木92%小乔木49%大乔木51%条件 价格>=1000 数量 100 单位造价 3600 造价（万） 36 乔木 价格<1000 1156 294 34
1～4组团乔木总计1256株，价格大于等于1000元的仅仅100株，数量仅仅占乔木数量8％，但是造价却占乔木总造价的51％，占软景总造价的34％。
乔木密度为：0.118株/平方米，相当于9m2/棵树。
灌木、地被面积比率灌木、地被造价比率
地被 11% 灌木 41%灌木 %地被 59%
科目 灌木 地被 单位 平方米 平方米 数量 4369 6283 单位造价 71 7 造价 31 4
软景面积＝灌木面积＋地被面积，地被与灌木面积比率差别不大，但是造价就相差8倍左右。
大、小乔木数量比率大、小乔木造价比率
大乔木 12% 小乔木 大乔木41%小乔木59% 科目 乔木 乔木 88%条件 价格>=1000 价格<1000 数量 60 421 单位造价 3167 309 造价（万） 19 13
1～2组团乔木总计481株，价格大于等于1000元的仅仅60株，数量仅仅占乔木数量12％，但是造价却占乔木总造价的59％，占软景总造价的35％。
乔木密度为：0.076株/平方米，相当于13m2/棵树。
灌木、地被面积比率灌木 41%地被 59%灌木、地被造价比率地被 14%灌木 86% 单位 平方米 平方米 数量 2593 3762 单位造价 73 7 造价 19 3 科目 灌木 地被 科目 乔木 乔木 大、小乔数量比率大、小乔木造价比率小乔木95%大乔木 5%小乔木 57%大乔木 43% 条件 价格>=1000 价格<1000 数量 40 735 单位造价 4098 288 造价（万） 16 21 1～2组团乔木总计775株，价格大于等于1000元的仅仅60株，数量仅仅占乔木数量5％，但是造价却占乔木总造价的43％，占软景总造价的32％。
乔木密度为：0.18株/平方米，相当于5.5m2/棵树。
灌木、地被造价比率灌木、地被面积比率 地被 14%灌木 41%
地被 59% 灌木 86%
科目 灌木 地被 单位 平方米 平方米 数量 1776 2521 单位造价 69 7 造价 12 2
软景面积＝灌木面积＋地被面积，地被与灌木面积比率差别不大，但是造价就相差6倍左右。
320
300
280
260
240
220入口广场会所组团
280250256目标成本
297251251动态成本
从上面对比数据得知：**城硬景单方造价基本与目标单方造价吻合，对比同行或兄弟公司，**城硬景采用的是相对便宜的石材材料。
示范区园建成本控制存在的问题分析
从上面的数据分析得知，虽然硬景单方造价控制在目标成本内，但是示范区景观总造价仍超目标成本，在园建成本控制存在以下问题：
一、硬景面积比率偏大
由于硬景单方造价远远高于软景单方造价，比率又相对较高，是造成园建成本偏高的主要原因。 项目名称 总面积 硬景面积 硬景单方造价 软景面积 软景单方造价 铺贴比率 软景比率 硬景 入口广场 13024 9082 297 3942 147 70% 30% 会所 8759 4308 251 4451 90 49% 51% 组团 19942 9290 251 10652 99 47% 53% 1、结构造价比率偏高，占硬景造价50％左右，相当于50％成本“埋在地里”；
270 220 130116170135 120
70127126 铺贴单95方造价2、石材面积比率偏高； 20结构单3、石材厚度普遍采用30mm，实际上除行车采用30mm以外，其他部位都可采用20mm. 方造价入口广场会所组团-30
硬景面积9290 100009082木材9000 石材 8000建菱砖洗石米 700053405295 600043084190 5000 4000294325813000
20001369
431413117 10000 入口广场会所组团 项目名称 石材比率 入口广场 58％ 会所 97％ 组团 57％ 二、软景
1、乔木密度偏高，大乔木造价比例偏高； 2、灌木面积比例偏高； 科目 乔木 乔木密度 灌木 地被 灌木单方造价 地被单方造价 灌木面积比率 地被面积比率 单位 株 株/平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 入口广场 357 0.09 2237 1697 72 12 57% 43% 会所 336 0.038 2218 2233 83 7 50% 50% 组团 1256 0.118 4369 6283 71 7 41% 59%
