案例四(假设开发和成本法)

成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程

房地产抵押价值评估报告

一、估价范围

估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程

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房地产，总建筑面积71237m及分摊土地使用权面积17751.57m，其中：

工程 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 地下室 合计 规划设计用途 评估建筑面积〔m〕 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 车位 8130 9756 22374 11187 5400 14390 71237 2至估价时点 建筑物现状 主体至15层 主体至18层 主体至18层 主体至9层 主体至4层 土建完工 备注 均为18层〔标准层〕电梯公寓楼，底层为架空层〔设计为绿化地〕 根据规划设计折算为328个车位 二、估价对象概况 1、权属

“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO. ××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。

至估价时点，估价对象尚未预售。 2、土地概况

估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，

2

用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m[见

2

成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。该宗地地势平坦，形状规那么。

土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。 3、估价对象地理位置及周围环境

估价对象位于××市××路四段××号，地处××路四段与××路交界处。估价对象北邻××，南邻市××大楼，西临××路四段，东接××会馆，处在以××花园、××城、××花园为代表的××市城南高尚住宅社区范围内。该区域为高教文化与高新技术区的穿插地带，国家及省市级重点大中院校林立，有××大学、科技××、××学院、××医大、及××市第××中学〔全国重点中学〕，与××科技一条街相辅相成，使该地段增值潜力极大。其周边社区配套成熟，东接棕北商业街与棕北、棕南小区相辉映，西接玉林生活区，区域配套环境优越，交通便捷，道路四通八达，16、56、72、99、77、114路等多路公交大巴沿线绕行，距市中心××广场4公里，经机场高速公路至双流国际机场约9公里。

4、建筑物状况及建筑规划、配套设施 〔1〕建筑规划

××开发的“××花园〞规划总建筑面积107147平方米，地上总建筑面积91461平方米，地下室面积15686平方米，其中：住宅建筑面积83900平方米，由五幢框架剪力墙构造电梯公寓楼组合而成，每个单元设计安装2部电梯〔1部客梯，1部消防电梯〕；会所建筑面积3157平方米，框架构造；停车场及配套用房建筑面积20210平方米；规划车位328个。规划建筑高度62.1m，建筑密度20.6%，容积率4.01，绿化率可到达41%。

××花园规划设计均为18层电梯公寓楼，地下两层为车库及设备用房，地面一层为架空层，设计为绿化地；该工程工程于1999年6月开工，预计2001年12月开工交付使用，该工程由省建六公司和省建一公司同时施工，设计有幼儿园、游泳池、老年活动中心、商务会馆、医疗中心、网球场、连锁超市等社区公共设施。

〔2〕设计装修标准 A、外墙

贴高级浅色面砖，色彩明快、简洁。 B、写字间

室内全清水，客厅落地观景窗。开发商同时推出菜单式装修供购房者参考选择。 〔3〕小区设备系统配置

每单元配电梯2部，建筑配套系统有分质供水系统、综合布线系统、有线电视系统、防盗对讲系统、红外线防盗报警系统、四表远程计量系统。

5、利用现状

至估价时点估价对象1号楼主体至15层，2、3号楼主体至18层，4号楼主体至9层，5号楼主体至4层及地下室土建已完成，电梯安装、水电安装及内墙体隔断等工程均未进展。

五、估价目的

为抵押贷款确定房地产市场价值提供价值参考根据

六、估价时点

一九九九年十一月二十二日 七、价值定义

1、 本报告的估价结果是反映估价对象在建工程在本次估价目的下，根据公开市场原那么，以规划容许条件为准，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值；

2、 本次估价未考虑办理抵押登记时应交纳有关费用；

3、 土地使用权价值内涵：估价对象所占用土地在“六通一平〞开发条件下，估价时点1999年11月22日，容积率4.01，作为住宅用途出让68年期的土地使用权价格。

4、 币种为人民币。 八、估价原那么

根据房地产评估的技术标准及估价对象的详细状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原那么有：

1、合法原那么

房地产估价必须以房地产的合法使用、合法处分为前提，即以城市规划规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格为条件。本次评估中土地以?国有土地使用证?载明事项，建筑物按规划容许前提条件表达合法原那么。 2、最高最正确使用原那么

最高最正确使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、风格上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种详细表现，是以使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格

应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。本次评估根据城市总体规划及估价对象现实的区位条件，估价对象符合其规划用途并为其最正确用途，即本次估价以土地以住宅用地，建筑物以高档电梯公寓及地下车库用途表达最高最正确使用。

3、替代原那么

根据经济学理论，在同一个市场中，具有一样的使用价值和质量的物品，在交易双方具有同等市场信息的根底上，应具有相似的价格，并在此价格根底上进展交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素修正。本次估价中，在确定估价对象预期开发价值及建筑物建安造价时使用了该原那么。 4、估价时点原那么

估价实际上是求取估价对象在某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产时，必须假定市场情况停顿在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。本次评估以估价人员现场踏勘之日为估价时点。

总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为根据，坚持真实性、科学性、公平性和可行性原那么，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的商业机密。

九、估价根据

1、?中华人民共和国城市房地产管理法?、?中华人民共和国土地管理法?； 2、?中华人民共和国担保法?；

3、?城市房地产抵押管理方法?；

4、?房地产估价技术标准?〔GB/T50291－1999〕以及四川省建立厅及有关部门公布的有关法规文件；

5、评估委托书；

6、?国有土地使用证?及相关规划资料； 7、估价人员现场踏勘所得资料； 8、委托方提供的其他有关资料；

9、估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。 10、××市近期房地产市场交易资料及技术参数。 十、估价方法

根据估价对象现状和此次估价目的，本工程拟采用两种方法进展估价：第一，采用假设开发法；第二，采用本钱法；最后综合确定估价对象房地产的市值。

假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发本钱和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

本钱法，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十一、估价结果

经估算，位于××市××路四段××号“××花园〞1-5号楼及地下车库在建工程，在估价时点1999年11月22日的市值为167万元，大写人民币：壹亿陆仟柒佰捌拾玖万元

2

整，综合单位价格2357 元/m。

十二 、估价报告应用说明 〔一〕估价结果的使用说明

1、本估价报告假设出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本估价机构更正，否那么，误差部分无效。

2、本报告须待估价机构及估价人员签字盖章前方为有效，估价报告的全部或部分复印

件均无效。

3、根据××市在建工程抵押登记部门的规定，在建工程评估中采用的评估面积以商品房预售容许证登载的预售总建筑面积为根据，其实际建筑面积应以该工程开工交付使用后办理的产权证载明的建筑面积为准。

4、本次估价结果已包含估价对象所分摊土地使用权价值。

5、本次估价未考虑估价对象因增值等因素所涉及的税费及债权债务关系。 6、本次估价结果的计价单位以元每平方米建筑面积〔含公摊面积〕计。 〔二〕其它说明

1、根据本报告的估价目的，抵押权人应在考虑产权性质、市场价格波动风险、物业变现的不确定性和变现费用、物业转让时应缴纳的有关税费等因素后，确定贷款额度。抵押权利双方按规定须到有关管理部门进展抵押登记。

2、委托方对所提供资料的真实性、完好性负责，估价机构仅对估价报告的操作程序和采用的估价方法的公允性负责。

3、本报告未经本所同意不得向委托方及有权审查部门之外的人员和单位提供，更不得在媒体上发表。

4、估价人员仅对建筑物外观进展了勘察，未对其内在构造性变化进展鉴定。 十三、估价人员

首席估价师： 刘晓娟 中国注册房地产估价师 注册号：51979703744

估价人员： 李杜鹃 中国注册房地产估价师 注册号：5198002 王 霞 房地产估价员

十四、估价作业日期

一九九九年十一月二十二日至一九九九年十二月七日 十五、估价报告应用的有效期

一九九九年十二月七日至二○○○年十二月六日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

影响房地产价格程度的个别因素主要是土地最正确用途、临街位置、临街宽度、面积、形状、建筑构造、建筑成新、建筑工程质量、朝向、设施设备等因素。

〔1〕土地最正确用途

根据估价对象详细所在的区位及规划用途，估价对象最正确用途为住宅用地。 〔2〕街面位置

估价对象临××路四段，道路宽约40m。 〔3〕临街宽度

估价对象直接临街，估价对象所处地块临街宽度大于100m。 〔4〕土地与建筑面积

2

本次估价对象所占地块面积26700m；建筑面积：?固定资产投资容许证?、?工程建立容

2

许证?登载建立规模总建筑面积为105000m，?建立工程规划容许证?登载建立规模总建筑面

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积为107149m，?商品房预售容许证?登载预售总建筑面积为107147m，根据成都市在建工程

抵押登记部门的规定，本次评估设定以预售总建筑面积107147m为根据。 〔5〕建筑外观形状

估价对象建筑外观形状规那么，对工程布局无影响。 〔6〕建筑构造

估价对象均为18层框架构造电梯公寓楼。 〔7〕建筑成新

估价对象为在建工程。 〔8〕建筑工程质量

本次评估设定估价对象符合当时当地建筑标准，建筑工程质量合格。 〔9〕建筑物朝向

根据估价人员实地勘察，估价对象5号楼为东西朝向，1、2、3、4号楼为南北朝向。 由上述，估价对象个别条件较好，按最正确用途规划使用，面积适中，地块一面临街，作为住宅用房及地下车库，房地产价格处与同类、同级房地产偏高程度。

二、区域因素分析

影响房地产的价格程度的区域因素主要有商业繁华条件、交通条件、规划条件等因素。估价人员经市场调查并经现场勘察，该区域有下述特点：

〔1〕商业繁华程度

该区域属成都市城南区级商服范围中心，紧靠棕北小区、棕南小区及玉林小区等区级商服中心，投资环境好，商业繁华度较高。

① 区域商服等级

该区域属成都市城南区级商服等级范围，距市级商服中心约4Km。 ② 产业聚集规模 据城市规划，估价对象附近属商业、居住、综合区，住宅楼及综合楼开发建立工程集中，既分布有以锦绣花园、锦官新城、银都花园为代表的高档住宅小区，也有世纪锦苑、棕南公寓、中华园、芳草地、沁芳苑、祥福苑、嘉云台等中高档住宅物业。该区域聚集规模已经形成。

③ 商业效劳功能

据城市规划，估价对象所在区域为商业、居住区，故商业效劳网点的设置、装备主要面向该区域居民，其商业效劳功能好。

〔2〕交通条件 ① 公交便捷度

估价对象所在区域通行16路、99路、77路、303路等多路市内公交车，对内交通便捷。 ② 道路通达度

估价对象临××路，区域内的主要道路——一环路、人民南路、二环路南三段均为混合型主干道，水泥混凝土路面，宽约40m；领事馆路属支路，宽约20m。通达才能较强。

③ 交通条件

估价对象所临道路均无交通。

④ 交通配套设施

地下室即为停车场，停车位充足，能满足住户正常使用。 〔3〕规划条件

区域内土地多规划为综合、居住用地。

由上述，估价对象所在区域区位条件好，其交通便利，同类物业集中，作为住宅及地下车库，房地产价格程度属平稳趋势。目前该区域多为中高档建立工程，投资环境较好，房地产价格程度处于同级同类物业偏高程度。

2

三、市场背景分析

影响房地产价格的一般因素主要指影响城镇房地产总体程度的社会、经济、和自然因素等，内容包括城市经济开展程度、产业税收、人口与城镇开展、土地利用规划及方案、地理位置等。 〔1〕地理位置

××市位于我国中西结合部“天府之国〞的腹地，是四川省的省会，是中国西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，也是国家批准的对外开放城市和全国综合配套改革试点城市、首批历史文化名城和国家级卫生城市。随着国家的经济重心和经济优惠向中西部地区迁移和倾斜，将促使中西部经济高速开展，从长远看，位于中西部地区的成都市，其房地产价格程度将会稳步上升。

〔2〕经济及城镇开展因素

① ××市1999—2000年经济保持了稳步增长的势态，成都市房地产开发和住宅建立适度开展，带动了整个城市房地产价格程度的稳步上涨。

② 城市根底设施的不断改善，尤其是成都市的旧城改造、五路一桥建立的加快及府南河改造工程的成功，使得投资环境进一步改善。加之，大量的商业及住宅用房需拆迁而异地安置，使得综合用房需求有所增长。

③ 2000年××市经济仍处于宏观阶段，目前仍采取货币适度从紧的财政，对房地产的信贷控制仍较严，目前仍在自1993年经济宏观以来下跌至低谷的底部彷徨。

④ “八五〞期间，××市的房地产开发、住宅建立得到迅速开展，但由于部分企业决策不当，盲目投资，使投资规模过大，投资构造不合理，供需严重失衡，造成了商业用房、写字楼、商品住宅出现不同程度的积压，从而在一定程度上抑制了这类房地产的价格程度。

〔3〕产业、税收及金融 随着住房制度改革的继续深化，国家及地方把住宅建立培育成为新的经济增长点和新的消费热点的出台，按照培育市场、盘活存量、培养消费的思路，采取了以下促进消化积压房产的措施。

① 降低存贷款利率，一方面有利于减少开发企业的财务费用，另一方面有利于促进消费，从而有利于刺激房地产业的开展；与此同时，住宅金融进一步完善，尤其是随着住房公积金归集力度的加大及公积金向个人购房低息贷款业务与综合保险业务的结合，在很大程度上进步了个人购房才能，刺激了住房消费。

② 1998年下发了通知，要求继续冻结新征非农业工程占用耕地一年，这样就减少了土地供给，使城市存量土地地价总体程度上升。

③ 通过对土地市场的清理以及今后一般采取有偿出让的方式供给，了土地供给总量，将使地价总体程度上升。

④ 国家和地方各级为了盘活房地产市场和开展“安居工程〞的建立，相应减免了4房地产开发的税费，降低了开发本钱；同时降低契税的条例出台，均在一定程度上刺激房地产市场需求的开展，从长远看将会带动房地产价格的小幅上涨。

四、最高最正确使用分析

最高最正确使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、风格上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种详细表现，是以使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据城市总体规划及估价对象现实的区位条件，我们认为估价对象的规划用途为其最正确用途，即本次评估土地以住宅用地，建筑物以高档电梯公寓及地下车库并保持继续使用为前提。

五、估价方法选用

估价方法通常有市场比较法、收益法、本钱法及假设开发法等第。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；本钱法适用于无市场根据或市场根据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进展估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。且对一估价对象宜选用两种以上的估价方法进展估价。

本次估价目的是对××花园在建工程进展抵押价值估价，通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料之后，根据估价对象的特点和实际情况，认为该类房地产销售、案例以预售方式较多，并且估价对象以保持现状继续使用为最高最正确使用，因此本次评估宜选取假设开发法；且该区域该类房地产的本钱易于获取，故也可采用本钱法进展评估，最后运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经历，最终确定房地产估价结果。

六、估价测算过程 〔一〕假设开发法

假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发本钱和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

求在建工程工程价格的公式：

在建工程价格=续建完成后的房地产价值—续建本钱—管理费用—销售费用—销售税金—投资利息—续建投资利润－购置方的税费(本次评估不予考虑)

1、续建完成后的房地价值 采用市场比较法估算。 市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进展比较，对这些类似房地产的价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 根本公式为：

估价对象修正价格=可比实例交易价格××交易情况修正系数××交易日期修正系数××区域因素修正系数××个别因素修正系数××使用年期修正系数

〔1〕可比实例选取

估价人员经过市场调查，根据可比性原那么，对搜集的资料进展整理，各选取了三个可比性较强的实例作为可比实例，即住宅用房A、B、C，地下车库D、E、F，实例的详细详细情况见?住宅比较实例表?、?车位比较实例表?〔两表略〕。

〔2〕交易情况修正

实例A、B、C、D、E、F均为正常市场交易。

〔3〕交易日期修正

实例A、B、C、D、E、F均为近期房地产交易，且近期内成都市该类房地产市场无较大波动，根本稳定。

〔4〕区域因素修正

区域因素是房地产一定范围的外部环境对房地产价格有所影响的因素。进展区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差异所产生的交易价格差异排除。影响房地产价格的区域因素主要包括位置、繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划等。

〔5〕个别因素修正

个别因素是构成房地产本身的使用功能、质量好坏的因素。进展个别因素修正，是将可比实例相对于估价对象在本身的使用功能、质量好坏方面的差异所产生的交易价格差异排除。影响房地产价格的个别因素主要包括新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑构造、楼层、层高等。

〔6〕使用年期修正

估价对象所占土地至估价时点尚可使用年限68年，使用年期修正系数为K近似为1。 〔7〕详细估算 实例 修正系数 交易价格 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 使用年期 修正后单价 A 5300元/m 100/100 100/100 100/105 100/115 1 43元/m 22B 4600元/m 100/100 100/100 100/100 100/110 1 4182元/m 22C 4500元/m 100/100 100/100 100/100 100/98 1 4591元/m 22D 10万/个 100/100 100/100 100/100 100/100 1 10万/个 E 9万/个 100/100 100/100 100/100 100/100 1 9万/个 F 10万/个 100/100 100/100 100/100 100/100 1 10万/个 可比实例修正后单价相近，故采用简单算术平均法计算，那么： 住宅用房平均单价=(43+4182+4591)÷3

2

=4387(元/m)

2

根据成都市房地产销售定价惯例，取整为4380元/m； 车库评估单价=〔10+9+10〕/3=9.67〔万元/个〕 折现率取银行一至三年期固定资产贷款利率5.94%。估价对象从估价时点到工程全部完工预计尚需要24个月，那么：

24÷122

住宅=4380/(1+5.94%)=3902(元/m)

24÷12

车库=9.67/(1+5.94%)=8.6(万元/个) 2、扣除工程 〔1〕续建本钱

至估价时点，估价对象2、3号楼主体已完工，1号楼主体建至15层，4号楼主体建至9层，5号楼主体建至4层，根据估价对象现状及设计概算书，要到达现房的标准，住宅用

2

房还需投入约800元/m，地下车库还需投入1.2万/个，此部分视为均匀投入。

24÷12÷22

住宅续建本钱=800/(1+5.94%)=755(元/m)

24÷12÷2

地下车库续建本钱=1.2/(1+5.94%)=1.1(万元/个) 〔2〕销售费用、管理费用及销售税费

根据××市目前房地产市场行情，税费标准以及估价对象的销售管理方式，销售费用及管理费用率计4%，销售税率5.5%，共计9.5%。

2

住宅=3902×9.5%=371〔元/m〕

车库=8.6×9.5%=0.82〔万元/个〕 〔3〕利息

由于采用了动态方式计算，在计算中均已考虑了时间因素，故在此不再单独计算利息。

〔4〕利润

根据目前××市房地产行业该区域同档次高层电梯公寓楼的开发利润平均程度，取利润率25%。那么：

2

住宅续建本钱投资利润=755×25%=188.75(元/m)

地下车库续建本钱投资利润=1.1×25%=0.275〔万元/个〕 3、在建工程评估单价：

22

住宅=3902-755-371-188.75=2578.25〔元/m〕，取整为2580元/m

车库=8.6-1.1-0.82-0.275=6.405〔万元/个〕，取整为6万元/个

4、在建工程房地产总市值=2580×56847+60000×328=1673260(元)

〔二〕本钱法

由于××市已建立了完好的城市基准地价体系和基准地价修正体系，故本次土地使用权评估可采用基准地价系数修正法，建筑物采用本钱法评估，最后求取两者之和得出估价对象房地产评估市值。

1、土地使用权价值评估 基准地价系数修正法，是利用城市基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原那么，就影响宗地地价的区域因素、个别因素的影响程度与基准地价修正指标说明表中的标准进展修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的评估方法。 根本公式：

Pi=P×〔1±k〕×Y×T

式中：Pi：估价对象修正后单位面积地价 P：估价对象所在区域基准地价 K：影响地价因素总修正值 Y：估价对象使用年期修正系数 T：估价对象时点修正系数

〔1〕确定待估宗地级别基准地价

待估宗地位于××市××路四段××号，二环路内侧，临××路，属××市五级住宅用

2

地，其基准地价为1050元/ m，该价格是住宅用地法定使用年限70年的土地使用权价格。

〔2〕宗地修正系数指标说明表及修正系数表

根据?××市城区土地定级估价?成果及××市住宅用地修正系数情况，结合待估宗地的区域因素和个别因素实际情况，对影响待估宗地的因素逐一分析和判断，确定其修正系数大小。详细分析及综合修正系数值的计算见下表：

估价对象住宅用地因素说明及系数修正表

工程 修正系数 距商服中心间隔 区域公用设施方便度 区域环境质量状况 区域因素 区域内文体设施方便度 区域公共交通便利度 距农贸市场间隔 周围土地利用状况 距火车站间隔 条件说明 距市级商服中心约4km，距区级商服中心约500米 区域内公用设施完善，处于成都市成熟的住宅区 无明显污染源 距火车南站约1.5km 邻省体育馆、游泳馆、第七中学、四川大学、科技大学，文化气氛浓重 通行16、99、303、77路等多路公交车 距玉林农贸市场约1000米 综合、居住 优劣度 较优 优 一般 一般 优 较优 一般 一般 修正系数〔%〕 +3 +6 0 0 +6 +5 0 0 建筑容积率 建筑物朝向与采光 宗地临路条件 距公交车站间隔 个别因素 宗地面积 宗地形状 规划土地用途 供水电气及排水 合 计 宗地长度 4.01 1-4号楼为南北朝向，5号楼为东西朝向 临×××路 约10米 约160米 26700 m 呈正方形，对土地利用无影响 住宅 均接××市城市管网 / 2较劣 / 一般 优 无影响 对规划工程有一定影响 / / / / -3 0 0 +6 0 -2 0 0 +6 +27 〔3〕待估宗地使用年期修正系数〔Y〕值

××市住宅用地基准地价设定的是法定70年的使用权价格，待估宗地尚可使用年限为68年，故需进展使用年期修正。

mn

公式：Y=[1-1/〔1+r〕]/[1-1/〔1+r〕]其中：r—土地资本化率，取8%

m—待估土地使用年限 n—法定土地使用年限 那么：Y=0.99787

〔4〕估价时点修正系数〔T〕值

因本次估算所采用的基准地价为××市最新的基准地价标准，且近期地价指数变动不大，故估价时点修正系数=1.00

〔5〕由以上分析及确定的系数得：

待估宗地评估单价=1050×〔1+27%〕×0.99787×1

2

=1330.66元/m

即1330.66×666.67=88.7万元/亩

委估宗地地价=1330.66×17751.57=23621304.14〔元〕 〔6〕投资利息

利率取目前国家银行一至三年期固定资产贷款利率5.94%。开发期按两年计算，地价款在开发期初一次性投入。那么：

2

利息=23621304.14×[(1+5.94%)-1] =28555.396(元) 〔7〕利润

根据成都市开发同类房地产的社会平均利润程度，利润率取为25%，那么: 利润=23621304.14×25%=5905326.035〔元〕

〔8〕委估宗地评估市值=23621304.14+28555.396+5905326.035 =32416185.57〔元〕 2、建筑物市值评估 采用本钱法估算

本钱法，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。

重置价格，是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格程度，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

建筑物的折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

〔1〕建筑物重置价格确实定

① 建筑物的建安造价

根据××市建筑行业平均程度，参照SGD1-95?四川省建筑工程计价定额?和SGD2-95?四川省装饰工程计价定额?，结合××市近期各类建筑安装工程的行情，以及对估价对象的现场勘察，对建筑物的建筑标准、建筑构造、层高等影响房屋建造价格因素的调查理解和分析，同时考虑修建房屋的直接费、间接工程费用、其它必要的利税，结合估价对象现状，确

2

定其造价为600元/m。

② 专业费用

主要包括勘查设计费、工程可行性研究等费用。根据××市建筑行业平均程度以建安造价的6%计。那么：

2

专业费用=600×6%=36〔元/m〕 ③现行税费

222

包括市政设施配套费〔80元/m〕、人防工程建立费〔15元/m〕、消防设施费(3元/m)、

22

墙改基金〔10元/m〕、中小学危房改造〔总投资6000万元×7‰〕、白蚁预防费〔1.2元/m〕

2

等，折合113.1元/m。

④管理费

主要指创办费和开发过程中管理人员工资等。根据××市修建类似档次的高层建筑的管理费平均程度，此次评估取建筑物建安造价的5%，那么：

2

管理费=600×5%=30〔元/m〕 ⑤投资利息

利率取目前国家银行一至三年期固定资产贷款利率5.94%。建立期按两年计算，建安造价、专业费、管理费视为均匀投入，现行税费视为一次性投入。那么：

2÷22

利息=〔600+36+30〕×[〔1+5.94%〕-1]+113.1×[〔1+5.94%〕-1] =39.56+13.84

2

=53.4〔元/m〕

⑥利润

根据××市开发同类房地产的社会平均利润程度，利润率取25%，以建安造价、专业费和管理费为基数。那么：

2

利润=〔600+36+30〕×25% =166.5〔元/m〕

2

⑦重置单价=①+②+③+④+⑤+⑥=999〔元/m〕 ⑧重置价格=999×71237=71165763〔元〕 〔2〕折旧额确实定

估价对象建筑物为框架构造非消费用房，其经济耐用年限为60年，但建筑的经济耐用年限应从建筑物开工验收合格之日起计，建造期不应计入。估价对象在估价时点为在建工程，故本次不计折旧。

〔3〕确定估价对象房地产市值

估价对象房地产市值=土地使用权评估市值+建筑物评估市值

=32416185.57+71165763 =103581948.6(元)

七、估价结果确定

1、 两种估价方法的测算结果

两种估价方法测算结果表

估价方法 评估值〔元〕 假设开发法 1673260 本钱法 103581948.6 2、估价结果的最终确定

假设开发法和采用本钱法估算出的结果差异较大，仅从本钱角度不能准确反映地下车位及住宅以后产生的效益，由假设开发法是以市场为根底，其结果更接近市场价格程度，故本次以假设开发法的结果为准，那么：

估价对象房地产市值=1673260〔元〕 保存万位取整为167万元整

大写人民币：壹亿陆仟柒佰捌拾玖万元整。

2

综合单位价格为2357元/m

大写人民币：每平方米建筑面积贰仟叁佰伍拾柒元。

附 件

1、估价对象地理位置图； 2、物业照片； 3、评估委托书；

4、定点通知书复印件； 5、建立用地规划容许证复印件； 6、国有土地使用证复印件； 7、建立工程规划容许证复印件； 8、工程建立容许证复印件； 10、建立工程施工容许证复印件； 11、固定资产投资容许证复印件； 12、委托企业法人营业执照复印件； 13、估价机构及估价人员资质证书复印件。

估价师心得

方法选择及评估思路:在房地产估价中，常见的评估方法有本钱法、市场比较法、收益法和假设开发法，由于本次估价对象为在建工程，估价人员选择了适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价方法——假设开发法，由于估价对象建筑本钱易于获取，同时采用了本钱法，并结合估价人员经历，运用数理统计分析的有关方法，最终确定估价对象房地产估价结果。

搜集资料:由于估价对象为在建工程，这就要求它的规划资料必须齐全，如两证一书、国有土地使用证、投资容许证、商品房预售容许证等等，以此作为估价人员全面理解该工程规划条件的根据，在评估过程中才会得心应手。

假设开发法中预期开发价值确实定:估价人员通过市场调查理解，采用了市场比较法，综合分析了该区域特点，确定估价对象的楼盘价位：

本钱法中土地使用权价值确实定:估价人员结合当地实际情况，考虑当地许多开发工程的土地使用权均是开发商向统建等单位直接购置或开发商之间转让熟地的方式获得，故本次评估将此熟地价格〔含该宗地的开发利润、利息等〕作为开发商的开发本钱之一，采用基准

地价系数修正法估算出待估宗地熟地价格后，还应当考虑此本钱在建立期的投资利息及投资利润，此时得出的估价结果才为估价对象所占地块的评估价值。

评析

1、 本报告标准、严谨，内容翔实，对个别因素、区域因素调查分析描绘明晰。 2、 报告中在界定估价对象时概念出现一定问题，所估价的是整栋楼房的在建工程，而不是完成形象进度面积的在建工程，所以土地不应按形象进度再分割出一块，建筑面积也不能认为就是已完成形象进度的面积，而是整栋楼的面积。

3、 假设开发法采用动态方式计算，但折现率没有包括开发利润部分，这样又出现了利润项，此时的利润又缺少了估价对象价值在续建过程中的利润部分。

4、 本钱法应计算销售税金。

5、 本钱法中投资利息的计息期应只算至估价时点。 6、 采用两种估价方法的估价结果一般差异不会太大。本报告两种方法的估价结果偏向过大，应首先检查估价过程中有那些参数不妥并加以修正，不应随意取舍某种方法的估价结果。本报告作了取舍后虽有说明，但不令人信服。